Futuro de las pensiones
Diez formas de complementar la pensión utilizando la vivienda: tener herederos marca la diferencia
Venta plena, alquiler, hipoteca inversa, renta vitalicia, nuda propiedad... ¿Cuál te conviene más?
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La gran banca estudia, pero no se atreve a comercializar, la hipoteca inversa
Ahorrar para la jubilación y complementar la pensión son dos necesidades al alza conforme las personas van cumpliendo años, debido a la mayor esperanza de vida y a que los jubilados actuales viven más años y en mejores condiciones, empleando para ello más recursos y necesitando, muy a menudo, dinero extra al de la pensión mensual. Una de las principales fórmulas es recurrir a la vivienda en propiedad, licuarla y monetizarla para lograr la financiación de sus gastos.
Existen bastantes alternativas que permiten transformar la casa, el domicilio habitual, en una renta adicional para mantener el poder adquisitivo tras la jubilación. De hecho, es en la vivienda donde los españoles concentran su ahorro, tal como resalta José Antonio Herce (@_Herce), doctor en Economía y socio fundador de LoRIS Retirement: "Los españoles no ahorran para su jubilación porque ahorran para su vivienda. Los baby boomers apenas tienen un 15% del PIB en cuentas previsionales aseguradas o no, pero pueden tener dos veces el PIB en ahorro inmobiliario. Van a necesitar complementos de pensiones a pesar de que la Seguridad Social les pagará pensiones bastante mejores que las de sus padres. Millones de pensionistas ya necesitan esas rentas complementarias para llegar a fin de mes y la Seguridad Social les está pagando, no obstante, mucho más de lo que cotizaron. Esto cuesta entenderlo, pero pocos reparan en que cada generación vive diez años más que la precedente. Hay que desarrollar la cultura del ahorro sistemático para la jubilación".
La vivienda es, por tanto, un gran recurso para complementar la pensión, en sus diferentes alternativas. Según explican Juan Ángel Lafuente (@JALafuent), catedrático de Finanzas y Contabilidad de la Universitat Jaume I, y Pedro Serrano, profesor titular de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Carlos III de Madrid, autores del libro Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad, recientemente publicado, "no es adecuado examinar la idoneidad de los productos de monetización bajo el eje de rentas o riqueza. O, al menos, no únicamente, ya que las circunstancias de las personas mayores que contratan estos productos son tremendamente variadas"
"Tener hijos y la relación con estos puede ser determinante a la hora de decidir si se retiene la propiedad o se transfiere. En el primer caso, una hipoteca inversa sería el producto más adecuado; en el segundo, una nuda propiedad o una vivienda inversa", explican Lafuente y Serrano, para quienes "las preguntas relevantes a la hora de elegir el producto idónea serían: ¿deseo permanecer en mi hogar o mudarme? ¿Quiero que mis hijos o descendientes hereden mi vivienda? En caso de monetizar mi vivienda, ¿deseo percibir una suma única o una paga vitalicia?".
4 opciones tradicionales: hay que irse de la casa
Tradicionalmente, las fórmulas para monetizar la vivienda han sido aquellas que impiden seguir residiendo en ella, siendo las más habituales la venta plena, la mudanza a reducida (es decir, cambiar la casa por una más pequeña), el alquiler tradicional y la permuta inmobiliaria.
Un resumen de las características de cada producto puede consultarse en la tabla inferior:
ALTERNATIVAS TRADICIONALES PARA MONETIZAR LA VIVIENDA
Las condiciones de cada fórmula varían, por ejemplo, con el alquiler se conserva la propiedad del inmueble, pero no se puede seguir habitando en él, mientras que con la venta plena se pierden la propiedad y la residencia, aunque los ingresos obtenidos son lógicamente superiores. Si se escoge la opción de la mudanza a reducida, la persona vende su domicilio habitual y con el dinero obtenido se suele comprar una vivienda más pequeña, a un precio también inferior. La diferencia entre el precio de venta de la vivienda habitual, y la compra de la reducida le permite obtener unos recursos adicionales para complementar la pensión.
Hipoteca inversa: préstamo que pagan los herederos
Se ha convertido en el paradigma de los nuevos productos que utilizan la vivienda como fuente de ingresos en la jubilación. Se trata de un préstamo con garantía de la vivienda, por lo cual la persona mantiene la propiedad y puede continuar viviendo en ella. Serán sus herederos quienes paguen el préstamo o vendan la casa. Al tratarse de un préstamo, estos ingresos mensuales adicionales no tributan en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Para que un préstamo sea definido como hipoteca inversa han de cumplirse los siguientes requisitos:
-Que el solicitante y beneficiarios que pueda designar tengan más de 65 años, o afectados de dependencia, o personas con grado de discapacidad superior al 33%.
-Que el deudor disponga del importe del préstamo en un solo pago, o mediante disposiciones periódicas.
-Que la garantía sea ejecutable cuando fallezca el prestatario, o el último de los beneficiarios.
-Que la vivienda haya sido tasada y asegurada contra daños.
Según explica Pedro Serrano, profesor en la Universidad Carlos III de Madrid y coautor del libro 'Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda', la hipoteca inversa sigue siendo un producto de financiación minoritario por varias razones: "por el lado de la oferta, las instituciones financieras y aseguradoras temen el coste reputacional que podría acarrearles los hipotéticos litigios que pudieran darse, y en los que estarían involucradas cuestiones tan sensibles como la vivienda o la población mayor. Asimismo, existen ciertas cuestiones técnicas (por ejemplo, las provisiones de capital asociadas a las hipotecas inversas) que dificultan el desarrollo de una oferta masiva".
Recientemente, Santander y MAPFRE han acordado crear una sociedad conjunta que operará como establecimiento financiero de crédito para desarrollar la hipoteca inversa, que se distribuirá en exclusiva a través de las redes de ambas compañías en España. El director general de Banca Comercial de Santander España, Ángel Rivera, y el vicepresidente de MAPFRE y consejero delegado de la compañía en Iberia, José Manuel Inchausti, aseguraron durante la firma del acuerdo que pondrán el foco en ofrecer al cliente sénior servicios de valor. A mediados de noviembre, fuentes de MAPFRE confirman que este producto "de momento no se ha lanzado porque estamos todavía pendiente de las pertinentes autorizaciones".
Entre quienes sí comercializan hipoteca inversa están Caser, desde 2019, un producto que puede cancelarse parcial o totalmente en cualquier momento, ofrece un ingreso mensual (con posibilidad de una disposición inicial) sin que los titulares pierdan la propiedad de la vivienda habitual, e incorpora servicios asistenciales durante los diez primeros años y asesoramiento telefónico y ayuda técnica durante toda la duración del producto. También la ofrece Óptima Mayores, un Asesor Independiente especializado en hipoteca inversa, que ha comercializado los 17 productos que ha habido en España. "La cantidad media que se presta es del 30% del valor de tasación (puede llegar hasta el 45% según la edad) de manera que para una casa que se valore en 600.000 euros, el prestatario puede obtener 200.000 (de una sola vez o en forma de renta mensual)", detalla Ángel Cominges, presidente de Óptima Mayores.
5 precauciones básicas con la hipoteca inversa
La hipoteca inversa es bastante compleja y comporta una serie de riesgos, según las recomendaciones que el Banco de España realiza en su Guía de acceso a la hipoteca inversa. Estas son las cinco precauciones básicas:
1.- ¿Plazo fijo o renta vitalicia? Hay que estudiar cuidadosamente si el dinero del préstamo o crédito se va a recibir como una renta durante toda la vida o durante un período de tiempo. También puede ser que se reciba de una sola vez en su totalidad. "Obviamente, el que se trate de una modalidad u otra hace que varíe el importe a percibir", recuerda el Banco de España. Existen modalidades en las que el cliente cobra todo de golpe, pero en ese caso, la deuda que se genera ya desde el minuto uno es muy grande; deuda que luego se trasladará a los herederos.
2.- Designar un beneficiario aparte del titular. "Designando un beneficiario nos aseguramos de que, en todo caso, tiene que producirse el fallecimiento del titular y el del beneficiario para que la entidad prestamista pueda exigir la devolución del préstamo", aconseja la autoridad monetaria.
3.- Qué supone para los herederos. Al fallecer el prestatario o, en su caso, los posibles beneficiarios designados en el contrato, los herederos pueden optar por cancelar el préstamo, abonando el capital dispuesto más los intereses, sin pagar nada más, o no pagar. Si deciden cancelar la deuda, según el Banco de España, es preferible que en el contrato se prevea un plazo a partir del fallecimiento para que los herederos puedan disponer de tiempo suficiente para los trámites de la herencia y decidir si les conviene esta opción, e incluso para poder reunir el dinero. De no estar interesados, la entidad recobrará lo prestado con los bienes de la herencia. En ningún caso, estarán los herederos obligados a responder con sus propios bienes.
4.- ¿Vivienda habitual o segunda vivienda? En el supuesto de que se trate de segunda vivienda, no se aplicarán las ventajas o beneficios en los gastos de formalización.
5.- Revisar la información. Es imprescindible revisar bien la información precontractual del producto (es decir, tanto la Ficha de Información Precontractual, FIPRE, como la Ficha Informativa Personalizada de la hipoteca, FIPER), así como también el borrador de la escritura.
5 nuevos productos: venta y residencia varían
Entre las nuevas alternativas para monetizar la vivienda existen cuatro productos que otorgan el derecho a vivir en ella de forma vitalicia, pero ojo a las condiciones, porque tres de ellos implican vender la propiedad (vivienda inversa, renta vitalicia inmobiliaria y nuda propiedad), mientras que la hipoteca inversa, como hemos visto antes, no supone traspaso de propietario.
Estos son los detalles de los nuevos productos para convertir la casa en una renta adicional que complemente la pensión:
Fuente: 'Cómo complementar la pensión' (Lafuente y Serrano).
- Renta inmobiliaria vitalicia. Con este sistema, se ponen en contacto dos partes interesadas: la persona mayor que vende la vivienda, y el inversor que la compra, pero solo tomará posesión de la misma al fallecer el antiguo propietario. De este modo, la persona mayor cobrará a perpetuidad una renta mensual, que le abonará el inversor. La cuantía dependerá de la edad (es decir, de la esperanza de vida en el momento de firmar la venta), del valor de la vivienda, y de si el jubilado necesita un pago anticipado único por importe de una fracción del valor de la vivienda.
- Venta de la nuda propiedad. El propietario de la vivienda vende la nuda propiedad y retiene el uso y disfrute. Se trata de un producto, el propietario sénior puede obtener en torno a un 30%-75% del valor de mercado de su casa, en función de su edad.
- Vivienda inversa (inquilino vitalicio). Se trata de una alternativa menos conocida, según la cual, el propietario vende la plena propiedad de la vivienda y pasa a ser inquilino vitalicio de la misma. Es decir, la formalización de una venta por el mecanismo de la vivienda inversa involucra dos contratos: uno de compraventa, y otro de alquiler vitalicio. Con esta opción se puede obtener liquidez por el 50%-80% del valor de mercado de la vivienda, en función de la edad del beneficiario. Aunque vivienda inversa y nuda propiedad parecen similares, la diferencia de la liquidez obtenida por ambos productos radica en los detalles, explican Lafuente y Serrano. El vendedor de la vivienda inversa es inquilino vitalicio, pudiendo (si lo desea) abandonar el domicilio definitivamente. Por el contrario, el usufructuario retiene el derecho a habitar la vivienda de forma vitalicia, aun cuando no resida en ella. En este sentido, el usufructuario puede alquilar la vivienda, pero el inquilino vitalicio, no.
Luis de Ulíbarri, consejero de Inversa Prime, explicaba recientemente en 65YMÁS que la vivienda inversa "es una nueva fórmula para liberar el ahorro en vivienda. La mayor parte de los españoles tienen su ahorro, mayoritariamente, en vivienda. Esta solución les permite permanecer en la casa de por vida, o al menos teniendo el derecho de hacerlo (...) A nivel jurídico, lo que haces es transmitir la vivienda, pero, simultáneamente, se firma un contrato de arrendamiento vitalicio. Al final, tienes el derecho a vivir toda la vida en la casa, con la característica de que si no ocupas la vivienda el tiempo que estimabas, tienes derecho a que se te devuelva la parte no consumida de la retención equivalente al alquiler y si vives más, pues no hay ningún problema, porque lo tienes garantizado".
- Permuta de alquileres. Esta alternativa se basa en un intercambio de alquileres. Por ejemplo, alguien desea marcharse a una residencia para estar mejor atendido, pero no puede costeársela. Mediante la permuta de alquileres, un inversor le paga a la persona el dinero adicional que necesita para asumir el coste de la residencia (por ejemplo, 1.000 euros) a cambio de las rentas que obtiene por alquilar su vivienda (por ejemplo, 800 euros). ¿Qué sucede con la diferencia entre lo que necesito y lo que se obtiene por el alquiler, en este caso 200 euros? Que es financiada por el inversor que ofrece la permuta.
Al fallecimiento, los herederos deben liquidar la deuda acumulada, devolviendo el capital prestado más los intereses. Esta devolución puede efectuarse de diversas formas. Por supuesto, en forma de dinero líquido por el montante de la deuda. Pero también, si lo desean, dejando al inversor la explotación del alquiler de la vivienda el tiempo necesario hasta devolver la deuda. Es importante remarcar que en ningún momento se produce transferencia de la propiedad al inversor: la posesión del inmueble siempre la retiene el propietario senior en vida, y sus descendientes o herederos a su fallecimiento.
La monetización de inmuebles es "testimonial"
Tal como pone de relieve el informe La monetización previsional de la vivienda, publicado por el Instituto Santalucía, el mercado español de soluciones para la monetización previsional de la vivienda es testimonial. "Dándose la paradoja desafortunada de que hay ya millones de pensionistas que necesitarían complementos de sus pensiones de jubilación, a los que acompañarán en los próximos años muchos trabajadores cuyas pensiones tampoco serán muy elevadas por causa de carreras de cotización cortas y/o poco intensas de cotización. Incluso si la Seguridad Social continúa pagando pensiones relativamente generosas en proporción al esfuerzo contributivo realizado".
El estudio, realizado por José Antonio Herce y José Antonio Puertas, resalta que "la monetización del activo inmobiliario sería una excelente solución para millones de hogares españoles y, además, sería generalizada debido a la prevalencia de la propiedad de vivienda. De manera que sería una solución beneficiosa y casi universal, si se pudiesen resolver algunos de los principales problemas que se detectan en el mercado de estos productos".
CÓMO MONETIZAR LA VIVIENDA: VENTAJAS E INCONVENIENTES
Fórmulas recién aterrizadas, como venta parcial
Están surgiendo otras fórmulas de monetización, algunas recién aterrizadas en España, como la venta parcial que Casa 60 Plus acaba de traer desde Alemania, donde funciona con éxito desde hace años. Una opción pensada para propietarios senior, a partir de los 60 años, que quieran dinero en efectivo, manteniendo el usufructo de su vivienda.
Tal como explicaban recientemente en una entrevista en 65YMÁS, se trata de vender un porcentaje de la casa, hasta un máximo del 50%, a precios de mercado. El dinero se puede recibir al contado o en forma de renta mensual. Al mismo tiempo, se mantiene el derecho de usufructo de forma vitalicia, tanto si es para vivir en la casa como si es para alquilarla, a cambio de una tasa de uso.
