La crisis de la vivienda residencial en España

Según las encuestas y las conversaciones en la calle, la vivienda es una de las principales preocupaciones de los españoles. Aunque problemas como la dificultad para emanciparse por parte de los jóvenes, y el alto coste de la vida son recurrentes en la economía española desde los años noventa debido a la especulación inmobiliaria, actualmente España se enfrenta a una situación de emergencia en materia de vivienda, sobre todo entre los grupos más vulnerables.

Causas de la crisis

Son múltiples, pero las principales son las siguientes:

• Respuesta insuficiente tras la burbuja inmobiliaria de 2008: la burbuja inmobiliaria, que se fue larvando desde los años noventa incentivada por la concesión de hipotecas sin apenas regulación, disparó los precios de la vivienda. A partir del año 2013 se priorizo el alquiler sobre la propiedad. Ahora faltan casas (unas 600.000 según el Banco de España) necesarias para compensar el desequilibrio entre lo poco que se construye y los nuevos hogares que se crean por parte de jóvenes e inmigrantes, cada vez con menos miembros, y las hipotecas son mucho más difíciles de conseguir lo que desplaza la tensión hacia los alquileres.

• El precio de la vivienda está disparado: los precios de los alquileres han crecido entre dos y tres veces más que los salarios en la última década. Debido a los altos precios que ha alcanzado la adquisición de obra nueva al final los grupos vulnerables no pueden acceder a las hipotecas y solo pueden acudir al alquiler. Ya 1,2 millones de hogares están afectados por esta situación y conforme los precios van subiendo se van comiendo el salario de las familias que pagan un alquiler, lo cual está empobreciendo a 4 de cada 10 hogares.

• La escasez del parque público de viviendas: una de las causas de la escalada de precios es la escasez y de la falta de políticas de intervención pública, ya que la construcción de pisos de protección oficial se ha convertido casi en testimonial. Esta escasez del parque público requiere más construcción pública que aumente la oferta porque en las últimas cuatro décadas las viviendas de precios protegidos han pasado de constituir el 60% de las nuevas edificaciones, a no representar actualmente más que 3%. España es uno de los países con menor alquiler social (2,5%) frente a países como Francia o Reino Unido (17%) o Países Bajos (30%).

• El número de nuevos hogares crece más rápido que el número de nuevas viviendas: la diferencia entre los nuevos hogares que se constituyen, que aumentan, y la construcción de nuevas viviendas, que se mantiene estancado, ha provocado que el stock libre disponible se haya reducido, aumentando los precios.

• Las viviendas puestas en alquiler turístico y la compra por parte de extranjeros no residentes reduce la oferta habitacional: esta situación se concentra sobre todo en la zona mediterránea y en los archipiélagos y está provocando la presión sobre la oferta.

• La gran cantidad de viviendas vacías: una de cada cuatro viviendas está vacía en España. ello es debido a la incertidumbre legislativa que hace que los propietarios se retraigan a la hora de ponerlas en alquiler.

Efectos indeseados

Se están produciendo una serie de efectos indeseados sobre la economía nacional que se pueden resumir en los siguientes:

• La asfixia de muchos presupuestos familiares: un tercio de los hogares que viven de alquiler dedican más del 40% de sus ingresos a pagar la casa. Esto cercena el consumo porque desvía parte de los ingresos mensuales a esta actividad afectando al crecimiento económico, ya que, en el caso español, el consumo interno tiene un peso muy importante en el PIB.

• El retraso en la emancipación de los jóvenes: en España no ha parado de retrasarse la edad a la que los jóvenes se independizan de sus padres. El 66% de los menores de 34 años siguen aún en el hogar familiar, situación solo superada por países como Croacia, Portugal, Italia y Grecia en contraste en Francia (45%), Alemania (31%) y Finlandia (17%) se independizan antes. Aunque hay un motivo sociológico (en los países latinos hay un mayor apego familiar) también influyen de forma determinante la falta de ayudas públicas para su emancipación.

• La riqueza de los jóvenes se desploma: los hogares jóvenes son más pobres que hace dos décadas (tienen ahora 75.000 euros de patrimonio) frente a los hogares de más de 70 años (225.000 euros).

Posibles medidas a tomar

La crisis de la vivienda requiere una serie de medidas urgentes para aliviar el coste de acceso a la misma y es necesario desplegar un ambicioso plan que asegure la disponibilidad de viviendas dignas para todos los ciudadanos, como indica en su artículo 47 la Constitución Española.

Entre las medidas a tomar se podrían destacar las siguientes:

• Límite al alquiler en zonas tensionadas a corto plazo: las bolsas de viviendas en alquiler asequibles bajan sobre un 20% los precios.
• Favorecer los cambios en la legislación del uso urbanístico hacia el residencial.
• Aumentar de forma significativa el parque público de viviendas, dedicándolas al alquiler y vinculándolas a la asequibilidad y no al mercado respecto a la vivienda libre.
• Regular de forma efectiva el alquiler turístico para evitar el fraude mediante inspecciones en un sector donde se producen muchos incumplimientos.
• Impedir la especulación para que la vivienda deje de funcionar como un activo financiero, recuperando parte de los pisos dedicados al mercado turístico.
• Gravar con un impuesto a los pisos vacíos o en alquiler de corta duración.
• Aprobar una Ley del Suelo para incentivar la construcción, reduciendo la incertidumbre entre promotores y constructores.

Conclusiones

La crisis de la vivienda en España ha alcanzado un nivel crítico afectando sobre todo a las familias más vulnerables, jóvenes, e inmigrantes. La especulación inmobiliaria de los años noventa y del dos mil hasta la Gran Recesión de 2008, y la falta de regulación tras esta crisis, ha generado un mercado con pocas opciones de compra o alquiler, descargando a veces sobre los pequeños propietarios la función social que corresponde al Estado.

Por ello, se requerirán soluciones estructurales para garantizar y hacer efectivo el derecho a una vivienda digna que recoge nuestra Constitución.