Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad (II)

Artículo de Pedro Serrano, Profesor Titular de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Carlos III (@uc3m) de Madrid, y miembro del grupo de investigación en Inteligencia Actuarial Intelact.

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Como vimos en el artículo anterior (ver aquí), las alternativas tradicionales para complementar la pensión transformando la vivienda en liquidez son, básicamente, tres:

-La mudanza a una vivienda más pequeña 

-La venta de la plena propiedad

-El alquiler

Ya hemos repasado las ventajas e inconvenientes de la mudanza a una vivienda más reducida. Ahora es el turno de la venta de la plena propiedad y del alquiler.

Un concepto importante: la plena propiedad

En nuestra vida cotidiana, poseer un bien es sinónimo de disfrutarlo. Si es usted propietario de su vivienda habitual es lógico que asuma que, como propietario, tenga derecho a usarla. O, por ejemplo, si nos dicen que un conocido posee un chalet en la sierra, o una casa en la playa, es fácil visualizar a esta persona disfrutando de unas apacibles vacaciones en su vivienda. En este sentido, relacionar la posesión de un bien (su titularidad) con el disfrute del mismo (usufructo) es una circunstancia plenamente asumida por todos.

Sin embargo, posesión y disfrute (titularidad y usufructo) de un bien no siempre van de la mano. En otras palabras: poseer un bien no es necesariamente sinónimo de poder disfrutarlo. La legislación española es muy clara en este punto (artículos 467 a 522 del Código Civil), y establece que la titularidad de la plena propiedad de un determinado bien consta de dos derechos distintos: por un lado, la nuda propiedad, que es el derecho a ser el titular del bien sin disfrutar de su uso; por el otro, el usufructo, que es derecho a disfrutarlo. Por tanto, el disfrute de un bien y su titularidad pueden ser escindidos. Y, qué interesante, también vendidos por separado.

Esta separación entre titularidad y uso puede ser interesante para aquellos propietarios interesados en complementar su pensión, pues permite monetarizar el valor de la vivienda de tres formas distintas:

1. Cediendo la titularidad y el uso de la vivienda, es decir, la venta corriente de una propiedad

2. Cediendo el uso y disfrute de la vivienda, conservando la propiedad, esto es, el alquiler de la vivienda

3. Cediendo la titularidad de la vivienda, pero conservando el usufructo. Esto es lo que se conoce como venta de la nuda propiedad, y será objeto de nuestro próximo artículo.

La venta de la plena propiedad

Cuando un individuo o una familia vende la plena propiedad de su vivienda, está transfiriendo la titularidad y el disfrute de la misma. Esta opción es interesante para aquellas familias que no desean ceder la propiedad a su fallecimiento por cualquier circunstancia. Entre las razones más habituales detrás de una venta de la plena propiedad se encuentran, por ejemplo, la ausencia de herederos directos, el disfrute de una posición económica holgada de los posibles herederos, o la existencia de desavenencias familiares.

Como señalan *Lafuente, J.A., Serrano, P. y J. Martínez-Ramallo (2019), la venta de la plena propiedad tiene aspectos ventajosos como, por ejemplo,

-Fiscalidad (vivienda habitual). La venta de la vivienda habitual está libre de tributación en IRPF para los mayores de 65 años. En ese sentido, está exenta la ganancia patrimonial (diferencia entre el precio de adquisición y el de venta) obtenida en la transmisión de la vivienda habitual, tanto si ésta se transmite a cambio de un capital como si se transmite a cambio de una renta, temporal o vitalicia (ver detalle aquí). Importante: sí que tendría que pagar la plusvalía municipal, pues es un impuesto que grava el ayuntamiento.

-Fiscalidad (segunda residencia). La ganancia patrimonial por la venta de la residencia no habitual también está exenta de tributación, siempre que el importe de los beneficios no exceda de 240.000 euros, o que se invierta en una renta vitalicia en el plazo de 6 meses. Importante: también pagaría la plusvalía municipal.

-Ingresos. Los recursos obtenidos por la venta de la vivienda a valor de mercado son superiores a los obtenidos por una posible hipoteca sobre el mismo bien, o sobre una venta de la nuda propiedad. En ese sentido, la renta vitalicia que puede contratar será también muy superior al de la alternativa hipotecaria.

El mayor inconveniente de la venta de la plena propiedad es claro: el vendedor pierde el uso de la vivienda transmitida. Sin embargo, y como también señalan Lafuente y otros (2019), existen opciones que pueden paliar esta situación:

-Cambiarse a una vivienda más pequeña, como vimos en el artículo anterior

-Mudarse a una residencia específica para la tercera edad

-Acordar con el comprador el alquiler de la vivienda transmitida, una opción que se conoce como vivienda-inversa, y que también trataremos en un futuro artículo de nuestra serie.

Valoración de una oferta de venta de vivienda en plena propiedad

¿Cómo valorar una vivienda? Permítanme unas pequeñas pinceladas sobre lo que la teoría económica puede enseñarnos para valorar un bien inmobiliario. Les adelanto que algunos aspectos de la valoración serán intuitivos para muchos de nuestros lectores pero, en mi opinión, conviene formalizarlos para conocer su verdadero alcance.

En Economía, existen dos enfoques básicos a la hora de valorar un bien:

-La valoración fundamental, donde los precios se obtienen del análisis de magnitudes fundamentales de la economía como la composición de la oferta, la demanda o las fricciones de mercado (e.g. impuestos), entre otras.

-La valoración relativa, donde los precios se obtienen por comparación, a través de la observación de precios dados para bienes similares.

A la hora de valorar un bien inmobiliario, la gran mayoría de los profesionales (y los que no son) aplican la valoración relativa. Por ejemplo, para determinar el valor de un apartamento o un chalet, nos informamos sobre precios de inmuebles similares o transacciones reales que se han producido cerca. Es decir, conocemos el valor de un apartamento comparándolo, por ejemplo, con el precio de otros apartamentos vendidos en el mismo edificio o manzana.

La valoración relativa es una herramienta muy potente para conocer el precio de nuestra vivienda, fundamentalmente porque existe mucha información gratuita y de fácil acceso. Portales inmobiliarios como El idealista, Fotocasa o pisos.com, constituyen un apoyo muy útil para acercarnos al precio de una vivienda. Si, además, complementamos esa información con asesoramiento profesional como el de los agentes tasadores o la nutrida red de agencias inmobiliarias en España, será fácil hacerse una idea muy aproximada sobre el precio de mercado de nuestra vivienda.

La valoración relativa, aunque potente, presenta una limitación intrínseca a su naturaleza: necesita de precios ya conocidos (exógenos) para ser efectiva. Esto genera dos grandes inconvenientes. El primero que, ante la ausencia de precio, es imposible -o muy difícil- valorar. Por ejemplo, ¿qué creen ustedes que es más fácil valorar, un piso en Madrid capital, o un chalet en medio de la montaña? Es claro que el precio del chalet será más difícil de obtener, o se tendrá con un intervalo o rango de precios más amplio, al carecer de otros bienes similares para compararlo.

El segundo gran inconveniente de la valoración relativa es que, al utilizar precios conocidos, nos abstraemos de cualquier valoración que atienda a fundamentales. Piensen, por ejemplo, lo ocurrido con el valor de la vivienda durante el boom inmobiliario del período 2002-2007. El precio de muchos inmuebles estaba sobrevalorado porque no atendía a los fundamentales (valoración fundamental), sino a precios de transacciones similares que se estaban dando en el mercado (valoración relativa).

Afortunadamente, vivimos en un país donde la vivienda es un objeto de interés y debate habitual. En ese sentido, y a modo de conclusión, para valorar una oferta de venta la teoría económica es siempre recomendable que compare precios (valoración relativa), busque asesoramiento profesional (elimine asimetrías de información) y no pierda de vista el contexto económico en el que está inmerso (valoración fundamental).

Sobre el alquiler

El alquiler es una de las alternativas tradicionales para complementar rentas durante la jubilación. El alquiler puede ser total o parcial. Si la vivienda es la habitual y ésta se alquila totalmente, el individuo se muda a otro domicilio, como una segunda residencia de su propiedad, la casa de familiares, o una residencia de mayores, y utiliza los ingresos derivados del alquiler para cubrir total o parcialmente la asistencia recibida. Por otro lado, si el alquiler es parcial, el individuo sigue viviendo en su domicilio habitual, con limitaciones o restricciones de uso para determinadas partes de la casa que son alquiladas.

El alquiler parcial está experimentando un auge en los últimos años, fundamentalmente al calor de plataformas en internet como Airbnb, HomeAway o Rentalia, por citar algunas. Una búsqueda rápida en Google con términos como “alquiler turístico jubilados” muestra el reciente interés en esta vía de complementariedad de la pensión.

Fiscalmente, los ingresos percibidos por el alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario y están sujetos a IRPF, si bien pueden ser deducibles todos aquellos gastos necesarios para la obtención de dichos rendimientos (ver aquí).

Espero que les haya gustado este somero repaso a las alternativas tradicionales para complementar la pensión utilizando la vivienda. En las próximas semanas, hablaremos de aspectos más novedosos, como la venta de la nuda propiedad o la hipoteca inversa, alternativas que despiertan el interés de muchos de nuestros lectores.

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*Lafuente, J.A., Serrano, P. y J. Martínez-Ramallo (2019), “Alternativas a la insuficiencia de las pensiones: instrumentos para dotar de liquidez a los activos inmobiliarios”, elaborado para el Instituto Santalucía, Madrid, Febrero 2019.