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Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad (I)
Artículo de Pedro Serrano, Profesor Titular de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Carlos III (@uc3m) de Madrid, y miembro del grupo de investigación en Inteligencia Actuarial Intelact.
Como señala el Prof. Lafuente (@JALafuent) en su reciente artículo ¿Por qué la pensión pública será insuficiente?, la información actual disponible sugiere que la pensión pública será insuficiente para cubrir las necesidades de consumo de los futuros jubilados.
Un ejercicio interesante consiste en situarse en ese escenario donde, efectivamente, la pensión pública suplirá de forma limitada el gasto mensual de los trabajadores retirados. Bajo esta premisa, ¿cómo podría complementar mi pensión? ¿Qué herramientas tengo disponibles para mejorarla?
En este artículo repasamos las alternativas tradicionales más habituales para aumentar el nivel de ingresos mensual de un pensionista utilizando activos inmobiliarios, fundamentalmente la vivienda en propiedad. Nos referimos a alternativas tradicionales en contraposición a las nuevas alternativas disponibles, y que serán objeto de estudio en las próximas semanas. Como veremos, entre estas nuevas opciones se encuentran la hipoteca inversa, la vivienda inversa, o la venta en nuda propiedad, entre otras.
Como indican Lafuente, Serrano y Martínez-Ramallo (2019), las alternativas tradicionales para transformar la vivienda en liquidez son, básicamente, tres:
-La mudanza a una vivienda más pequeña (downsizing, en inglés)
-El alquiler
-La venta de la plena propiedad
En beneficio de la exposición, hoy me centraré en la mudanza a una vivienda de tamaño más reducido (mudanza a reducida, en adelante). El alquiler y la venta de la plena propiedad serán objeto del próximo artículo.
Mudanza a otra vivienda más reducida
La mudanza a reducida es un instrumento habitual entre aquellos nuevos jubilados que desean acomodar sus gastos a su estrenada situación económica, con ingresos finales inferiores a los de su etapa activa. Se puede definir como la acción de mudarse a una vivienda con una superficie menor (en metros disponibles) que la vivienda habitual, pocas habitaciones y, en general, menor valor (James, Rowley y Stone, 2020). Básicamente, la idea consiste en i) vender la vivienda habitual, obteniendo una suma que permite ii) comprar una vivienda más pequeña, a un precio más reducido. La diferencia entre la venta de la vivienda habitual, y la compra de la reducida, permite obtener unos recursos adicionales para complementar la pensión.
Es importante señalar que la mudanza a reducida combina una necesidad financiera con el uso eficiente de los espacios. En otras palabras, no se trata tanto de obtener un beneficio por un intercambio de propiedades, como una forma de conseguir espacios más manejables y preparados para esta nueva época de la vida. Por ejemplo, pensemos en una familia numerosa cuyos hijos ya se han emancipado. Probablemente, el número de habitaciones de la vivienda habitual excede el necesario para la nueva realidad familiar, con las consiguientes cargas asociadas de limpieza o calefacción. Otro caso evidente es el de una vivienda unifamiliar donde el jardín precisa de unos cuidados que, probablemente, ya no son prioritarios en la nueva situación de los propietarios.
Ventajas e inconvenientes de la mudanza a reducida
Las ventajas económicas de la mudanza a reducida son varias. En primer lugar, los beneficios derivados de la venta de la vivienda principal están exentos de tributación para los jubilados mayores de 65 años, siempre que se destinen a la compra de otra vivienda o se constituya una renta vitalicia. Este beneficio fiscal permite un mayor desahogo económico. Además, los gastos de mantenimiento de una vivienda más pequeña (limpieza, comunidad, calefacción, etc.) suelen ser menores.
Existe un beneficio complementario a la mudanza a reducida, y es el traslado a regiones que ofrecen un coste de vida sensiblemente inferior. Este sería el caso, por ejemplo, de un jubilado de Madrid que se muda a la costa levantina, o el vasco que marcha a Cantabria. Por supuesto, esta alternativa es especialmente interesante para aquellos retirados en zonas de rentas altas. Si desea comparar las comunidades autónomas bajo diferentes métricas (nivel y condiciones de vida, grado de servicios, acceso a servicios médicos, etc.), el Instituto Nacional de Estadística (INE) proporciona una herramienta gráfica muy interesante, y que puede ser consultada gratuitamente aquí.
Entre los inconvenientes económicos, Lafuente y otros (2019) señalan los costes asociados a la búsqueda y adquisición de una nueva vivienda (gastos notariales, registrales, plusvalía municipal, e impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados). Asimismo, los gastos añadidos por un posible desajuste temporal entre la venta de la vivienda antigua y la adquisición de la nueva (e.g. gastos de hotel), pueden ser una dificultad añadida a esta elección.
Ejemplo del beneficio de mudarse a una casa más pequeña
Con el fin de cuantificar el beneficio de mudarse a una vivienda más reducida, presento a continuación un pequeño ejercicio de simulación realizado conjuntamente con el profesor Miguel Usabel de la Universidad Carlos III de Madrid. Nuestros datos serán los precios medios del metro cuadrado en las provincias de residencia habitual y la de mudanza, respectivamente; las superficies de las viviendas en ambas zonas, y los costes de adquisición de la nueva vivienda. Hemos realizado los siguientes supuestos: los precios medios de la vivienda han sido cogidos de aquí; además, consideramos que el tamaño de la vivienda habitual es de 90 metros cuadrados, y la nueva residencia de 70 metros cuadrados. Asimismo, los costes de adquisición de la nueva vivienda son del 10% del importe total. Finalmente, hemos supuesto tres provincias diferentes para la vivienda habitual (Madrid, Barcelona y Guipúzcoa), y tres provincias de destino (Murcia, Huelva y Asturias).
La tabla 1 (abajo) muestra los beneficios absolutos (en euros) de mudarse a una vivienda más reducida desde provincias cuyos precios medios son superiores a aquellos de la provincia de destino. Por ejemplo, unos jubilados de la provincia de Barcelona con una vivienda de 90 metros cuadrados podrían beneficiarse (en promedio) con hasta 148.311,00 euros si deciden mudarse a una vivienda de 70 metros en Asturias. Si decidiesen marcharse a Murcia, el beneficio medio sería de unos 167.715,00 euros. Por supuesto, los retirados del País Vasco serían los más favorecidos con esta estrategia, pues aprovecharían los mayores precios del inmobiliario en su provincia. Obviamente, este es un ejercicio ficticio con datos en promedio, pero que ilustra los potenciales beneficios de la mudanza a reducida.
GANANCIAS Y PÉRDIDAS ABSOLUTAS (€) POR MUDANZA A REDUCIDA
NOTA: La superficie media en origen es de 90m2, y la de destino 70m2. Se han asumido un 10% de costes de adquisición de la vivienda en destino. Fuente: Elaboración propia.
Transformar cantidades monetarias en renta vitalicia
Una perspectiva interesante que presentamos aquí, y adoptaremos en siguientes artículos, consiste en transformar las cantidades monetarias de la Tabla 1 en términos de renta mensual vitalicia. Dicho de otro modo: los 148.311,00 euros que obtengo por mudarme de Barcelona a Asturias, ¿cuánto añadirían a mi pensión pública mensual? Nos ponemos en el caso de un jubilado que decide convertir esa cantidad en una renta vitalicia que le pagará su entidad aseguradora hasta el fallecimiento. Pues bien, el resultado de ese ejercicio aparece en la siguiente Tabla 2 (abajo).
Según esta tabla, el jubilado que se mudaba de Madrid a Huelva y percibía 172.809 euros por la operación, podría convertir esta cantidad en una renta vitalicia mensual cuya cuantía diferiría en función del sexo del individuo y su edad. Siguiendo con este ejemplo, una jubilada de 65 años transformaría esos 172.809 euros en 543,33 euros mensuales vitalicios como complemento a su pensión pública. En el caso de un jubilado de 65 años, esta cantidad sería de 618,09 euros. La Tabla 2 proporciona los resultados para diferentes aportaciones iniciales y edades del individuo.
RENTA MENSUAL VITALICIA EQUIVALENTE (€) PARA DISTINTAS APORTACIONES
NOTA: La renta mensual varía en función del individuo (mujer u hombre) y su esperanza de vida (65, 70 y 75 años, respectivamente). En los cálculos se asumen gastos de gestión del 15% y un 1% de interés. Fuente: Elaboración propia a partir de tablas de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
La importancia del aspecto humano
Una última reflexión. Más allá de las consideraciones económicas vistas anteriormente, existe un fundamento esencial que está muy presente a la hora de tomar una decisión y que, créanme, suele tener más importancia que los argumentos puramente racionales. Es el aspecto humano de toda cuestión. Por ejemplo, está demostrado que los individuos tenemos una gran reticencia a abandonar el hogar habitual, y alejarnos del entorno más familiar (vecinos, comercios, etc.). O que desarrollamos un apego a nuestras pertenencias; o nuestro sesgo a valorar nuestras propiedades más que el mercado por el mero hecho de poseerlas. En este sentido, los beneficios y contrapartidas derivados por mudarse a otra vivienda más reducida deben incorporar estos comportamientos inherentes, al fin y al cabo, a nuestra condición humana.
James, A., Rowley, S. y Stone, W. (2020) Effective downsizing options for older Australians, AHURI Final Report No. 325, Australian Housing and Urban Research Institute Limited, Melbourne.
Lafuente, J.A., Serrano, P. y J. Martínez-Ramallo (2019), “Alternativas a la insuficiencia de las pensiones: instrumentos para dotar de liquidez a los activos inmobiliarios”, elaborado para el Instituto Santalucía, Madrid, Febrero 2019.
