Qué es una hipoteca inversa

Artículo de Pedro Serrano, Profesor Titular de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Carlos III (@uc3m) de Madrid, y miembro del grupo de investigación en Inteligencia Actuarial Intelact.

La hipoteca inversa se ha convertido en el paradigma de los productos de monetización de la vivienda. En un ejemplo de cómo la parte puede representar al todo, la gran mayoría de la población asocia el término hipoteca inversa a cualquier producto de monetización de la vivienda, una idea que tratamos de desligar y enriquecer desde esta tribuna (ver aquí y aquí).

En este artículo describimos en detalle qué es la hipoteca inversa. Como veremos, este contrato financiero tiene algunas características que generan cierta aversión entre sus potenciales clientes, y que han sido subsanadas en posteriores versiones del producto. Con el fin de ser lo más didácticos posible, aquí nos ocuparemos de la hipoteca inversa tradicional, dejando los nuevos tipos de hipoteca inversa y algunos ejemplos prácticos para el próximo artículo.

Hipoteca y complemento de pensión

Básicamente, la hipoteca inversa es un préstamo contra el valor de la vivienda.

Se llama hipoteca inversa en contraposición al funcionamiento de una hipoteca estándar. En una hipoteca habitual, el individuo debe abonar unas mensualidades a la entidad financiera en compensación por disponer de un capital. En la hipoteca inversa, el individuo recibe unas mensualidades por parte de la entidad financiera con la vivienda como garantía del préstamo.

La hipoteca inversa es un producto financiero claramente precisado en la legislación española (Ley 41/2007, BOE núm. 294, 08/12/2007). La ley lo define como “un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución”.

La clave para entender la hipoteca inversa es qué ocurre cuando se agota el crédito. Según la ley, “el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito”.

Para explicar el producto de forma más didáctica, la figura 1 muestra el esquema de funcionamiento de una hipoteca inversa. Como se observa en el gráfico, en el instante inicial se constituye la hipoteca, donde se notifica el total del crédito, generalmente un porcentaje del valor de tasación de la vivienda. Una vez constituida la hipoteca inversa, el beneficiario puede elegir entre i) disponer el total del crédito de una vez, o bien ii) percibir una renta periódica hasta que se agote dicho crédito.

A partir de este momento, se abren dos escenarios, en función de si el beneficiario ha dispuesto del crédito de una sola vez, o como una renta:

-Escenario 1. El beneficiario de la hipoteca dispone del crédito de una vez. Este principal genera unos intereses desde el instante inicial de la vida de la hipoteca, que se irán acumulando hasta el fallecimiento del beneficiario. En ese momento, se procede a la liquidación total de la deuda (principal más intereses) por parte de un tercero (por ejemplo, los herederos), o a la ejecución de la garantía hipotecaria.

-Escenario 2. El beneficiario de la hipoteca dispone del crédito en forma de renta. Esta renta se paga de forma periódica hasta una fecha determinada, llamada vencimiento. Aquí se abren de nuevo dos posibilidades:

a) Si el beneficiario fallece antes de la fecha de vencimiento de la hipoteca, se cancela el saldo pendiente o se ejecuta la garantía hipotecaria.

b) Si fallece después de la fecha de vencimiento, el beneficiario deja de percibir rentas. A partir de ahí, la deuda que ha contraído con la entidad comienza a generar intereses, hasta su fallecimiento. En el momento del fallecimiento, los herederos pueden bien liquidar la deuda generada más los intereses, o bien dejar que se ejecute la garantía hipotecaria.

Finalmente, para que un préstamo sea definido como hipoteca inversa han de cumplirse los siguientes requisitos:

-Que el solicitante y beneficiarios que pueda designar tengan más de 65 años, o afectados de dependencia, o personas con grado de discapacidad superior al 33%.

-Que el deudor disponga del importe del préstamo en un solo pago, o mediante disposiciones periódicas.

-Que la garantía sea ejecutable cuando fallezca el prestatario, o el último de los beneficiarios.

-Que la vivienda haya sido tasada y asegurada contra daños.

Ventajas e inconvenientes de la hipoteca inversa

La hipoteca inversa, en su formato original, presenta ciertas ventajas y algunos inconvenientes. La principal ventaja está claramente en que se monetiza el valor de la vivienda: el beneficiario de la hipoteca inversa consigue obtener una renta periódica (o una cantidad total, si es un único pago) que le permite complementar su pensión.

Otra ventaja añadida es que se retiene la propiedad de la vivienda, pues la garantía hipotecaria no se ejecuta hasta el fallecimiento del beneficiario. En ese sentido, la persona puede optar por permanecer en la vivienda, si es su deseo. Dado que retiene la propiedad del inmueble, también puede optar por alquilarlo, obteniendo una renta adicional a los ingresos por la hipoteca inversa.

El principal inconveniente de la hipoteca inversa, en su forma original, es que tiene una duración limitada en el tiempo. Dicho de otro modo: cuando se contrata una hipoteca inversa, se perciben unas rentas hasta una fecha determinada. Más allá de esta fecha, el beneficiario de la hipoteca no percibirá nada y la deuda contraída comenzará a generar intereses.

La característica anterior genera una dificultad añadida a la persona que contrata una hipoteca inversa, como señalan (*) Lafuente, Serrano y Martínez-Ramallo (2018). Y es que el solicitante debe estimar muy bien el vencimiento de la hipoteca. Por ejemplo, si fija un vencimiento de la hipoteca muy corto, la cuantía de las rentas mensuales será mayor que las percibidas si el horizonte es más largo. Sin embargo, esta elección podría acarrear un problema posterior: el individuo podría encontrarse con menos recursos en una edad muy avanzada, justo cuando el nivel de dependencia y sus necesidades económicas tienden a incrementarse.

Como veremos en el siguiente artículo, la hipoteca inversa admite otro tipo de combinaciones con productos actuariales que permitirán mitigar estos problemas.

(*) Lafuente, J.A., Serrano, P. y J. Martínez-Ramallo (2019), “Alternativas a la insuficiencia de las pensiones: instrumentos para dotar de liquidez a los activos inmobiliarios”, elaborado para el Instituto Santalucía, Madrid, Febrero 2019. Disponible aquí