Vacaciones por turnos: la pesadilla de la "copropiedad"

La “copropiedad”, entrecomillada, es lo que se conoce como un contrato de aprovechamiento por turnos donde los consumidores pagan una cuota inicial y una cuota anual por disfrutar, normalmente, de un apartamento durante una o dos semanas al año. Como recuerda Santiago Cruz, letrado de Martínez-Echevarría Abogados (@MtnezEchevarria), aquí nadie se convierte en copropietario.

Por eso, matiza Almudena Velázquez, responsable legal del Departamento de Banca de Reclamador.es (@reclamador), “llamar copropiedad en un contrato a un mero derecho de uso es abusivo y, por lo tanto, ilegal”. Al fin y al cabo, se crean expectativas exageradas e infundadas en un consumidor que se siente propietario aunque no pase de realquilado con derechos adicionales.

Entre esos derechos, advierte Santiago Cruz, se encuentran, por supuesto, el de disfrutar del bien en las fechas acordadas durante años y, en ocasiones, la oportunidad de pronunciarse y votar en la comunidad de vecinos. Es verdad que, como advierte el experto, “los vecinos son tantos que la posibilidad de influir es mínima”, porque, al fin y al cabo, muchos de ellos no ocuparán el piso durante más de dos semanas al año.

¿Pero entonces quién toma las decisiones en esta comunidad tan peculiar? Básicamente, señala Cruz, “lo hace, sobre todo, la empresa que gestiona el inmueble”, que es la primera interesada en que los inquilinos paguen cada vez más. Los clientes pueden pensar que están relativamente blindados frente a estas subidas, porque ya abonaron una entrada para disfrutar del piso y se comprometieron a abonar otra cuota anual, mucho más pequeña, que podía parecer fija.

 

Sin embargo, en esa cuota anual existe, como señala el letrado de Martínez-Echevarría, un componente variable importantísimo: “el del precio del mantenimiento de los servicios asociados, entre otros, a piscinas, jardines o spas”. Ahí es donde la empresa gestora del inmueble, si es tramposa, negociará con los proveedores las condiciones que más le convengan aunque perjudiquen a los inquilinos.

En estas circunstancias, la primera decisión que sobrevolará las cabezas de muchos de ellos será votar con los pies, es decir, dejar la “propiedad”. Santiago Cruz recuerda que es en esta casilla del juego donde les aguarda el siguiente abuso. “Algunos contratos se firman por un tiempo indefinido, lo que significa que sabemos cuándo empiezan pero no cuándo terminan”. Eso cierra de un portazo la posibilidad de rescindir el contrato, de votar con los pies, y ata a los firmantes a perpetuidad a un piso del que solo se pueden deshacer vendiendo el derecho de uso y disfrute al próximo incauto.

Abusivo e ilegal

José Antonio Romero, Co-CEO de Legalbono (@LegalBono), afirma en este punto que “tan abusiva es la cláusula que no fija un tiempo determinado para la duración del contrato como la ausencia de información sobre la incapacidad para desistir”. Dicho de otro modo, los tribunales tumbarán como ilegales los contratos de duración indeterminada o donde no se explique que resultará casi imposible deshacerse del piso. Además, insiste Romero, “es importante que sepamos que tenemos derecho a que nos desgranen todas las principales condiciones del contrato, a que nos anticipen cualquier aumento imprevisto en las cuotas y a disponer siempre de un tiempo suficiente para tomar una decisión informada”.

Adicionalmente, matiza el Co-CEO de Legalbono, “la calidad, la disponibilidad y la localización reales de la vivienda y las instalaciones deberán ajustarse a lo que se exprese en los documentos que firmemos”. Esto, que parece una obviedad, no lo es tanto cuando los consumidores llegan al destino y no tienen más alternativa para las vacaciones que lo que les ofrezcan los gestores del inmueble. El material audiovisual y fotográfico del estado del piso, fácil de obtener con un teléfono móvil, podría jugar un papel sustancial si los consumidores deciden llevarlo a los tribunales.

Es posible tengan éxito en el juicio que, aun así, acaben endeudados. Muchos consumidores financian su “copropiedad” con la ayuda de un préstamo o un crédito, una circunstancia que las empresas tramposas han aprovechado en su beneficio. Según Almudena Velázquez, responsable legal del Departamento de Banca de Reclamador.es, “antes de 2012, si las promotoras del inmueble cerraban acuerdos de financiación con distintos bancos y los consumidores utilizaban esa financiación para acceder a los pisos… los créditos y los préstamos no siempre se podían cancelar aunque se rescindiera el contrato de la mal llamada copropiedad”.

Esto se entiende mejor con un ejemplo. Supongamos que un matrimonio de mayores, Juan y María, firman un contrato de aprovechamiento por turnos en una urbanización de Málaga. Ellos se garantizan, así, la opción de pasar dos semanas de agosto todos los años en la costa del sol. Como no tenían liquidez y la promotora inmobiliaria de la urbanización les anima a financiar la operación, Juan y María piden un pequeño préstamo personal para hacer frente a la cuota inicial. Supongamos ahora que, cuando llegan al piso, se encuentran con que no se parece en nada a lo que les habían prometido. Entonces, lo llevan a los tribunales, les dan la razón y el contrato se declara ilegal y nulo. Pues bien, a pesar de que les engañaron, ellos tendrán que seguir pagando el préstamo que les animaron a pedir para financiar el mismo piso del que nunca disfrutaron.

Otro de los abusos más frecuentes en este tipo de operaciones tiene que ver, según Velázquez, “con que se obligue a pagar todo -tanto la cuota inicial como las cuotas anuales- desde el principio y antes de haber disfrutado el piso”. Hay que considerar, advierte la experta, que “la duración habitual que se establece en los contratos es la máxima que permite la ley, es decir, 50 años”. La suma a la que deberían hacer frente los consumidores si lo pagan todo, incluso cuando su disfrute del inmueble se reduzca a una semana al año, podría acabar siendo considerable.

La inmensa mayoría de los abusos que hemos mencionado se produjeron, como señala Santiago Cruz, letrado de Martínez-Echevarría Abogados, antes de 2012, que es cuando entró en vigor la nueva ley que regula, desde entonces, los contratos de aprovechamiento por turnos. Esta norma se ha convertido en un formidable punto de inflexión que ha recortado drásticamente las malas prácticas. Sin embargo, las amenazas para miles de mayores continúan, porque, en ocasiones, sus acuerdos y los de sus hijos son previos a esa fecha y no saben que algunas de las cláusulas que contienen serían declaradas nulas por los jueces. No tienen ningún motivo para sentirse atados casi perpetuamente a unos inmuebles que no quieren y que, además, se les ofrecieron o con una información insuficiente o con unos costes adicionales que nadie hubiera sido capaz de prever.