Vivienda: ¿Cuánto se paga de plusvalía si se vende un piso?

Muchos jubilados se plantean la venta de una vivienda para poder sufragar gastos de la jubilación. Pero conviene sabes que la venta de una vivienda conlleva numeroso papeleo que se puede llevar directamente o para el que es posible contratar a un gestor que lo realice por ti. Eso sí, lo que este gestor no podrá hacer es pagar los impuestos asociados a dicha venta. Uno de ellos es el IRPF por la ganancia patrimonial y el otro es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), o como todo el mundo lo conoce: la plusvalía municipal.

Entrando de lleno en este último, debes saber que se trata de una tasa que grava la ganancia (en caso de que la obtengas) en el momento de vender una vivienda, heredar un inmueble o recibir una casa en donación. Y como las viviendas tienden a revalorizarse en el tiempo, salvo acusadas crisis económicas, estamos ante un impuesto que por lo general todo el mundo que se encuentra en una de esas tres tesituras debe pagar.

¿Qué elementos entran en juego en la plusvalía?

Tú mismo puedes calcular cuál es la plusvalía cuando vas a vender tu casa, aunque por lo general el ayuntamiento de tu municipio lo hará por ti y te enviará la cantidad que debes pagar una vez que se ha llevado a cabo la venta. No obstante, para tu información, los elementos que entran en el cálculo del IVTNU son las fechas de adquisición y de venta del inmueble, los años o meses que han pasado entre ambas, el valor catastral que tiene el suelo sobre el que se sitúa el inmueble, la revalorización de ese suelo a lo largo de los años que te ha pertenecido, el gravamen del propio ayuntamiento y, finalmente, alguna bonificación que haya sobre el impuesto.

Cómo se calcula la plusvalía

Si vas a vender una vivienda y quieres calcular la base imponible, lo primero que debes hacer es conocer el valor catastral de la misma, el cual aparece en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y en el propio catastro de la vivienda. Después debes estar seguro de saber la cantidad de años que han transcurrido entre la compra y la venta.

El siguiente paso es informarte del porcentaje anual de incremento del valor catastral que ha fijado el ayuntamiento donde se sitúa el inmueble (al tratarse de una tasa anual, debes calcular cada año) y que tendrá un máximo del 3,5% anual. Con esas cifras en tu poder tienes que multiplicar el porcentaje de incremento anual por los años que hayas tenido la vivienda y de ese modo obtendrás el tanto por ciento total de crecimiento. En este punto también debes comprobar si en tu ayuntamiento hay algún tipo de bonificaciones que te permitan deducir una parte de ese impuesto.

¿Paga siempre quien vende?

Por lo general, el impuesto recae en el vendedor, que es el sujeto pasivo de la transacción. Puede ocurrir que se acuerde con quien lo compre que sea él quien se haga cargo, pero por lo general es el que vende quien ha de cumplir con esta tasa. Es más, en caso de no hacerlo, las autoridades competentes pedirán a este rendir.

Por otro lado, también existe la posibilidad de que sea el comprador quien lo deba pagar cuando el vendedor no es residente español. Es decir, si un extranjero pone en venta una propiedad y se va a hacer con ella un ciudadano español, la obligación de pago es suya.

Finalmente, cuando se trata de donaciones o herencias, el impuesto debe pagarlo quien las recibe.

¿Quién se libra de pagar la plusvalía en 2025?

Aunque anteriormente se ha comentado que hay que pagar este impuesto, existen escenarios donde no hay que hacer frente a este impuesto. Los escenarios en los que no hay que pagar la plusvalía son los siguientes:

1. No hay ganancia patrimonial con la venta del inmueble: desde noviembre 2021 no se tiene que pagar la plusvalía si la casa se ha vendido con perdidas.

2. Cuando el terreno no ha subido de valor: si el terreno donde está edificado no ha aumentado su valor desde que se adquirió. En estos casos, habrá que demostrar la disminución de valor a través de una autoliquidación del impuesto y aportando pruebas de esta pérdida de valor.

3. Por la transmisión de inmuebles entre cónyuges: si por fallo judicial uno de los cónyuges entrega el inmueble a su pareja como compensación por bienes compartidos o en beneficio de los hijos.

4. Inmuebles declarados de interés cultural: tampoco habrá que pagar el impuesto en los casos que el impuesto haya sido declarado de interés declarar, pero para esto, los dueños tienen que acreditar la realización de obras para conservar o mejorar el inmueble.

5. Propiedades que pertenecen a entidades estatales o benéficas: todas las transmisiones realizadas por el Estado, las comunidades autónomas, Cruz Roja, entidades gestoras de la Seguridad Social.

6. Terrenos rústicos: tampoco tendrán que pagar la plusvalía municipal si el inmueble es una finca rústica a efectos del IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

7. Dación en pago: en caso de que una persona física transmita su vivienda habitual como dación en pago para saldar las deudas de la hipoteca. Dación en pago es el acto de entregar un bien para saldar una deuda y en lugar de pagar con dinero la deuda se entrega el bien. En el caso de la hipoteca, al no poder pagar las cuotas hipotecarias, entrega la vivienda y salda la deuda.